借款关系和商品房买卖关系性质界定不清时该如何判断
2018-04-12 10:45:50 | 发布者: | 查看:

借款关系和商品房买卖关系性质界定不清时该如何判断

四川自优律师事务所

案例一：洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

基本案情：

2013年8月21日，安钡佳公司（甲方）与洪秀凤（乙方）签订了两份《商品房购销合同》约定，001号购房合同约定由洪秀凤购买安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场的一层商铺，共3143.02平方米，单价为每平方米2万元。总金额62860400元；乙方应在2013年8月18日前支付56574360元，2014年1月20日前支付6286040元；交房时间为2013年12月14日；甲方逾期交房应承担违约责任。002号购房合同约定乙方购买甲方建设的百富琪商业广场的二层商铺，共3601.29平方米，单价为每平方米9869元，总金额35541130元；乙方应在2013年8月18日前支付31987017元，2014年1月20日前支付3554113元；交房时间和违约责任与001号合同约定相同。双方就上述两份合同进行了登记备案。洪秀凤于合同签订当日向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元，共计汇款9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤各汇款368万元。另外，百富琪商业广场于2011年10月28日竣工验收，且安钡佳公司在2013年6月2日将一、二层商铺出租给了昆明力邦房屋拆迁有限公司，租期从2013年6月1日至2033年5月31日止。

洪秀凤主张双方签订的是商品房买卖合同，其已经履行了全部付款义务，遂要求安钡佳公司协助自己办理产权证，并承担逾期交房的违约责任。而安钡佳公司则主张双方并不存在商品房买卖关系，房该商品房买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。

裁判结果：

一审法院判决认定双方存在的是借贷关系，而非商品房买卖关系。理由有四点：第一，洪秀凤明知商铺已经出租，在已经具备交付条件的情况下，双方却将交房时间约定为2013年12月14日，有违常理；第二，一、二层商铺交易价格为每平方米2万元及9869元，明显低于市价；第三，洪秀凤应按约分两期付清房款，却当日一次性付清，与正常买房人的付款习惯不符；第四，在洪秀凤与安钡佳公司无其他业务往来的情况下，安钡佳公司法定代表人张晓霞多次向洪秀凤转款，安钡佳公司主张是支付借款利息，洪秀凤主张是销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。

洪秀凤不服，向最高院提起上诉，最高院认为一审法院认定事实错误，该合同应认定为商品房买卖合同。最高法院认为，“判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。有些已经通过合同确立的交易行为，也会经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。” 也即是说，因为安钡佳公司并不能就借款关系的存在提出直接的书面证据，而都是提交的一些间接证据。在洪秀凤能就商品房买卖关系明确举证，即存在商品房买卖合同的情况下，应当遵守书面证据较高的证据效力的原则。因此，洪秀凤已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，安钡佳公司主张其与洪秀凤之间存在民间借贷法律关系，其举证无法达到足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性的证明标准。所以，应认定商品房买卖合同有效。

另外，最高法院强调，“交易习惯是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。”本案中，双方的交易并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题，一审法院的观点系错误。

案例二：广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷案

基本案情：

2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人为嘉美公司，买受人为杨伟鹏，杨伟鹏共购买嘉美公司的商品房53间，商品房总额340万元；付款方式及期限，买受人于2007年6月27日交纳全部房款，出卖人应当于2007年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格交付买受人使用。逾期交房应承担违约责任。该合同签订当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了购房款340万元，嘉美公司向杨伟鹏开出了《销售不动产统一发票》，但该发票由嘉美公司持有。次日，双方到房产管理局对销售的53间商品房进行了备案登记。

判决结果：

一、二审法院均认为双方之间是商品房买卖关系。首先，双方签订的《商品房买卖合同》没有关于借款用商品房做抵押的内容；其次，从嘉美公司开出的《销售不动产统一发票》看，嘉美公司是向杨伟鹏出售53间商品房，而不是用53间商品房作为借款的担保；再者，房产管理局出具的《商品房备案登记证明》看，双方明确的是商品房符合预售的条件，可以进行备案登记，并无用53间商品房作为借款抵押登记的内容。

嘉美公司不服，向最高院申请再审。再审查明，2007年2月，嘉美公司与严欣、吴瑞芳、童国怀、钟尚生签订了《借款合同》，且将本案中所涉房屋出售给了严欣等五人，并办理了备案登记。嘉美公司与杨伟鹏签订合同后将严欣等五人的备案登记撤销，将购房者变更为了杨伟鹏。嘉美公司于2008年1月8日将嘉美公司于2007年6月27日为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关缴销。最高法院认为，嘉美公司主张双方系借款关系，但却无法提供关键性证据《借款合同》。而杨伟鹏主张双方系商品房买卖关系，虽提供了《商品房买卖合同》，但是其主张存在矛盾的地方。一是杨伟鹏并未持有其所称交付340万元购房款后应当取得的《销售不动产统一发票》原件，杨伟鹏否认先后分九次收到的嘉美公司打入其不同账户的61.1万元是嘉美公司支付的借款利息，但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。因此，在双方证据都无法达到证明标准的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思。

最高院认为，双方签订《商品房买卖合同》时的真实意思应为借款。因为，嘉美公司与严欣等人的借款已到期，其急于从杨伟鹏手上得到340万元用于还款，以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美公司时双方签订的《商品房买卖合同》，以总价340万元取得案涉商铺的所有权。并且，杨伟鹏根据嘉美公司的指令讲340万分两笔直接打给严欣等五人，之后嘉美公司与严欣等人的债权债务关系消灭，该事实可以佐证前述分析。因此，嘉美公司与杨伟鹏即使签订了《商品房买卖合同》，其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产。另外，由于杨伟鹏是按指令直接打款给严欣等人，且需要到房管局办理变更登记，其应当知道340万是用于还款的事实。另外，杨伟鹏只提供了《销售不动产统一发票》复印件，而无法提供原件，不能以此作为认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖关系的法律依据。再次，关于杨伟鹏收到嘉美公司支付的61.1万元，嘉美公司主张是借款利息，而杨伟鹏对该款项对性质拒不说明，故嘉美公司的说法可信度更高。最后，双方并未就53间商铺约定单价，而是采用一口价340万，与房地产交易习惯不符。且340万正好与嘉美公司对严欣等五人的欠款等额。

因此，最高院认为，综合各项证据，应认定双方存在的是借款关系。

总结分析：

上述两个案件在类型上具有高度的相似性，但是最高院所作的判决结果却截然相反。那么类似案件究竟该怎么认定？事实上，仔细分析上述两个案件，在所提交的证据和法院认定的事实方面，两案存在明显的差别。首先，在案例一中，洪秀凤就自己的主张提交了关键性证据《商品房买卖合同》，且不存在与其主张的双方为商品房买卖关系的事实相矛盾的证据，其证据链基本完整。反观案例二，虽然杨伟鹏主张双方是商品房买卖关系，也提交了《商品房买卖合同》，但是其并没有证据佐证，并且拒不对相关证据（即61.1万往来款项）的性质作出说明，且其提供的《商品房买卖合同》对基本条款“单价”未作约定，显然不符合交易习惯。其证明存在着矛盾，存有瑕疵，无法达到民事案件的证明标准。同时，嘉美公司就双方系借贷关系提出了一系列具有较高可信度的证据。

因此，我们可以总结，在存在书面证据的情况下，首先应当对合同的条款作文意解释，通俗来讲就是遵照字面意思进行解释，以确定合同建立所要达到的效果，也即合同的效果意思（比如欲建立买卖关系、建立借贷关系都属于合同的效果意思）。在对字面解释不存在争议的情况下，应当重视书面证据相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力的原则，优先考虑将书面合同作为裁判依据。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者（即实际履行行为）确定其间法律关系的性质。因此，案例一适用“书面合同优先原则”，在没有明显证据瑕疵，且对方无法就其主张达到合理证明标准、无法证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异的情况下，应根据书面合同认定为合同所确认的系商品房买卖关系。

在案例二中，双方就涉案《商品房买卖合同》对文意解释存在争议，且双方都无法提供完整的证据证明自己的主张。在存在争议，双方均无法自证其说的情况下，应当根据其他事实对合同进行解释，来确定当事人的真实意思表示，以进一步确定其间的法律关系。例如，在案例二中，双方的证据都存在瑕疵，最高法从多方面对当事人意思表示进行了推定。首先是嘉美公司与案外人严欣等人的借款关系，其借款数额与涉案买卖合同数额相同、出售的商铺与涉案的商铺完全一致；其次是杨伟鹏对严欣等人转款、变更房产登记，从而推测杨伟鹏对嘉美公司与严欣等人间的借款事实知情；再次是商品房买卖合同只约定总额，不约定单价，与商品房交易市场交易习惯不符，且340万正好是嘉美公司的欠款数目，以此推测嘉美公司是借新债填旧债；最后是杨伟鹏无法对转款的61.1万的性质进行说明，而嘉美公司主张是借款利息。综合前述多个方面，足以认定当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思（即建立商品房买卖关系）出现了显著差异，故最高法推定双方在签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示是建立“借贷关系”，故双方之间存在的是借款关系。