租房的那些事儿——一房数租怎么办
四川自优律师事务所
西南政法大学 周羿
租房这种事对大家来说并不陌生，每个人可能也多多少少有过租房的经历，相信大家可能都会觉得租房是一件很比较复杂和让人头疼的事情。从承租人的角度出发，怎样做才能有效回避租房过程中的陷阱，高效的保护自己的合法权益呢？特别是在遇到不良房东一房数租这种情况时，又该采取哪些方式保护自己呢？
一、房屋租赁合同要素
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
当事人签订房屋租赁合同，应当采用书面形式，根据上述法条，可知房屋租赁合同应当包括以下条款：
（一）合同当事人双方信息。包括出租人与承租人的住址和联系方式等个人信息。
（二）租赁房屋情况。主要包括：房屋的具体位置，比如某小区几单元几楼几号；房屋出租面积；房屋装修情况、家具家电等设备的完好情况；注明房屋的所有权人，出租人与产权人的关系以及产权人是否明知并同意出租房屋的情况。
（三）租赁用途。承租人租赁房屋是用来自己居住、与他人共同居住或者用来办公，应当在租赁合同里面写清楚。
（四）租赁期限。一旦确定租赁期限，双方当事人必须遵守合同规定，在租赁期限内，没有特殊情况，出租人不得收回房屋，承租人不得要求退房。期限到来之前，承租人想继续租赁的话，应当提前告知出租人，经协商同意后，方可继续租赁。
（五）租金及支付。租金及支付方式由双方协商确定，一旦确定，在租赁期内，未经协商变更，出租人不得擅自提高租金。
（六）房屋修缮责任。在租赁期内，由于正常使用而导致的房屋及设备的损毁，由出租人负责维修。但如果是承租人的不当使用导致的损毁，由承租人自行维修。
（七）转租规定。出租人还可以对转租作出约定，即是否允许承租人转租，若不允许转租的，还应约定好转租的后果，比如承租人支付违约金或者出租人终止租赁合同。
（八）违约责任。为保护双方合法利益，当事人应当在合同中约定违约责任，比如出租人一房数租的，承租人可以要求其支付一定数额的违约金。
以上只是租房合同中的主要条款，租赁双方还可以根据具体情况增加其他的条款。
二、一房数租
一房数租，是指出租人与两人或两人以上就同一房屋签订了房屋租赁合同，且合同均有效，各承租人均要求履行合同的情况。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理备案登记的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
该解释规定了一房数租的情况下如何确定承租人的顺序。值得注意的是，适用该顺序的前提是出租人订立的所有租赁合同均合法有效，如果某份租赁合同属于法律规定的无效或者被撤销的情形的话（比如：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；行为人在无权代理情况下以被代理人名义订立的合同，被代理人追认之前，善意相对人撤销的也无效），当然就不能适用该顺序。
在该前提下，已经合法占有租赁房屋的承租人为第一顺序人，这里的占有必须是合法的，如果是未经出租人同意占有的，也不能享有优先承租的权利。若承租人都未能合法占有租赁房屋，谁先去房产管理部门办理了备案登记的，谁就能取得租赁房屋。根据《商品房租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。但这里的登记备案只是行政综合管理和社会治理的要求，除非当事人约定合同只有经登记备案才生效，一般未进行登记备案并不影响租赁合同的生效。若所有承租人中，既没有人合法占领租赁房屋，也没有人办理了备案登记的，就按照合同成立的先后顺序确定房屋的租赁权人。
三、如何规避“一房数租”的风险、降低损失？
对所有租客来说，要想避免“一房数租”，那么在租房之前必须确认两点：出租人身份和出租房状况。
第一，确认出租人信息。出租人不一定就是房屋的产权人，所以在签订租赁合同之前，一定要查看房产证，确认房屋产权人，明确出租人与产权人的关系以及产权人是否明知并同意出租。若出租人即房屋产权人，有条件的承租人还可以要求与出租人一同前往房产管理部门查询准确的个人房产信息，避免租赁房屋权属有争议从而影响承租人正常使用。
第二，确认出租房屋状况。查看出租房，确认房屋的装修、家具家电等各项设施的情况，确保没有他人入住。在签订房屋租赁合同之后最好尽快入住，这样，即便有另一承租人手持有效合同要求房东履行，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定，他人也无权干涉你对房屋的租赁使用。
另外，承租人还应当使自己尽量符合优先承租的条件，在签订房屋租赁合同后，尽早合法占有出租屋，尽早去备案，这样即使出现其他承租人，也能保证自己是第一顺序。
如果合同签订以后发现一房数租情况、自己不是第一顺序承租人，又该怎么做才能降低损失呢？比较好的做法是提前在租赁合同里约定好违约金。一般而言直接约定违约金的数额比较简便且容易操作，这样承租人就能在出租人一房数租违约之后快捷地得到相应的赔偿，将自己的损失降到最低。相关的法条：《合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
这里提示各位承租人，在签订房屋租赁合同时，一定要事先考虑到各种可能会出现的违约事项并提前约定好对应的违约责任，这样才能在违约事项发生后得到及时的赔偿。
最后，如果双方在违约金的支付上有争议并诉至法院的话，还涉及到法院的管辖问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条第二款规定：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。所以对于房屋租赁合同纠纷，当事人应当向该房屋所在地人民法院起诉。
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