房屋买卖居间合同中“跳单”行为的认定
四川自优律师事务所
西南政法大学 王思奇
所谓居间合同，《合同法》第四百二十四条对其做出了这样的规定：“是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人，也不是任何一方的代理人，而是中间媒介人。
居间合同根据居间人所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间。居间服务在日常生活中通常存在于如房地产中介、婚姻介绍所等。
居间人促成合同成立的，居间人自己负担必要费用，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
房地产中介市场就是典型的通过提供居间服务而赚取费用的行业，我们在通过房地产中介进行房屋买卖的时候，有没有想过是否可以在获取房源信息后避开中介机构而直接跟第三方进行交易或者选择其他费用更少的中介机构呢，一般来说，这样得到的价格确实会便宜不少，但这样做真的符合法律的规定吗？我们可以一起通过案例来了解一下。
案例一：
本案例是最高法院公布的指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
案例简介：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
原告中原公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
案例二：
济南淘房不动产经纪有限公司与周生魁居间合同纠纷案
案例简介：淘房公司与周生魁于2010年2月22日签订《物业需求看房单》，看房单上淘房公司提供的物业坐落位置是：东仓小区1号楼6单元402室，建筑面积56平方米，售价40万元整。看房单第一条约定：甲方（周生魁）委托乙方（淘房公司）购买物业，委托期限：自2010年2月22日起至找到合适物业为止。第二条约定：甲方确认除乙方外没有一家房地产机构及个人向甲方推荐或带看过本看房单所述物业，并确认乙方为甲方购买本看房单所述物业的独家代理商。甲方及其关系人不得通过任何途径避开乙方与乙方介绍的物业方私下成交，否则视为甲方违约，甲方必须向乙方支付本协议约定的全部中介服务费。第四条：本看房单所述房屋不能满足甲方需求时，乙方需继续向甲方推荐新物业。第五条中介服务费约定：按房屋成交价的2％收取中介服务费（即8000元），于甲方与业主签订买卖合同时一次性付清。双方签订《物业需求看房单》后，淘房公司称带周生魁看了《物业需求看房单》上淘房公司提供的物业，但周生魁对此不予认可。周生魁于2010年2月23日在济南市舜玉房产的居间服务下以408000元的价格与房主李素兰、孙勇达成了房屋买卖合同，购买了本案诉争房产并于当日交纳了中介服务费4000元。现淘房公司以周生魁违反《物业需求看房单》的约定，严重违背了诚实信用原则，依法应承担违约责任为由要求周生魁支付中介服务费8000元及相应的利息。周生魁以淘房公司并未促成其与原房主签订房屋买卖合同为由，拒绝支付居间服务费用，双方形成纠纷。
本案的争议焦点为：一、双方签订的《物业需求看房单》的相关条款是否为格式条款及该看房单的效力；二、被上诉人是否构成违约，应否按合同的约定承担违约责任。
二审法院认为，关于焦点一，2010年2月22日，上诉人与被上诉人签订了《物业需求看房单》，从看房单的内容来看，被上诉人自愿委托专业从事房屋中介机构的上诉人为其提供中介服务从而购买房屋，该份《物业需求看房单》的性质应为媒介居间服务合同。关于《物业需求看房单》中的相关条款是否为格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款有明确的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。从双方签订的《物业需求看房单》的形式来看，确系上诉人为了重复使用而预先拟定的合同。但合同中关于委托终止期限“至找到合适物业为止”的约定，及合同第二条关于“甲方确认乙方为甲方购买本看房单所述物业的独家代理商”的约定，经证明均系经双方协商选择予以确定的条款，关于合同第四条约定的“本看房单所述房屋不能满足甲方需求时，乙方需继续向甲方推荐新物业”，实际是对中介公司继续提供居间服务的一种约定，既未限制被上诉人的权利，亦未加重被上诉人的责任。因此，双方签订的《物业需求看房单》中的以上条款不符合无效格式条款的构成要件，应为有效协议。关于焦点二，在上诉人已为被上诉人提供本案诉争的物业予以出售的信息并带被上诉人看过物业的情形下，被上诉人于第二天即以少支付中介费为目的，在济南市舜玉房产的居间下与上诉人所介绍的原房主签订了本案诉争物业的房屋买卖合同，其行为显然违反了双方所签订的《物业需求看房单》第二条规定，构成违约。《物业需求看房单》第二条已对违约责任予以明确约定即“甲方违约，甲方必须向乙方支付本协议约定的全部中介服务费”。故，被上诉人应依双方的约定承担违约责任，支付违约金8000元。
案情对比分析：
两则案例案情具有一定的相似性，但法院的判决结果却截然相反，这是为什么呢，其实这两个案例虽然都没有在原告中介公司的促成下与卖方达成房屋买卖合同，但却具有很大的不同，下面我们就来结合案例分析一下，判断当事人是否恶意“跳单”究竟应当注意哪些事实？
一、应当考虑约定的禁止“跳单”的条款是否属于无效的格式条款
在房地产中介市场上，委托人“跳单”行为普遍存在，如中介公司带看房后，买卖双方为不付佣金而私下成交，或者为少付佣金而一起到另一家中介公司成交。为了保护中介公司的合法权益，防止委托人这样的不诚信行为，中介服务合同中普遍存在着“跳中介”要承担违约责任的合同条款，而委托人往往以此规定为格式条款，对其不产生效力为由进行抗辩。此类规定确实是为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。但只要此类条款不属于《合同法》第40条规定的格式条款无效的情形，对合同当事人而言就具有法律约束力。在上述两个案例中的格式条款都是有效的。
二、应当考虑委托人是否是利用该中介公司的信息与买房人签订购房合同
判断这一问题，应当从两方面入手。其一，应当看中介公司对该房源是否为独家代理，如果是独家代理，则委托人只能从该中介公司这一渠道了解到该房源信息，而不存在可以从其他中介公司了解的可能。其二，中介公司是否提供了该房源信息，并且积极履行媒介服务，只有中介公司提供过该房源信息，委托方绕开该中介的行为才有可能认定是利用了其信息。两方面结合，中介公司是该房源的独家代理并且向委托方提供过该信息，而委托方却避开该中介而与卖方交易，则可以认定为委托人利用了中介公司的信息，也可以说居间人履行居间义务的行为与委托方最终达成买卖合同具有因果关系，在两则案例中，第一个案例中的中介机构中原公司非该房子的独家代理商，在其之前，已经有两家中介带委托方看过该房子，而在第二个案例中，双方签订的《物业需求看房单》中第二条约定：甲方确认除乙方外没有一家房地产机构及个人向甲方推荐或带看过本看房单所述物业，并确认乙方为甲方购买本看房单所述物业的独家代理商。因此委托人后通过其他中介与卖方签订购房合同的行为，是利用前机构信息的体现。
三、应当考虑委托人是否存在欲不付或少付佣金的恶意
第二点与第三点相联系的，但第三点主要强调的是主观方面的过错。在案例一中，委托方在房源信息不是唯一的情况下，通过对比多家而选择了报价低、服务好的中介公司，是作为消费者正当的选择权，并且在第二家中介居间成功后也只付了中介费，因此其并没有逃避逃避支付的目的。而在第二个案例中，委托方只能从一家获取的房源信息，但其却选择其他中介使其居间成功，显然，这是因为委托方为了少付佣金把房源信息告诉了其他中介，这一行为说明其具有逃避居间费的恶意。
因此，大家在通过房屋中介购买房屋时，一定要仔细阅读所签订的居间合同，尤其是对禁止“跳单”方面的规定，先看其是否属于无效的格式条款，再看其是否对所提供的房源信息拥有独家代理权，如果拥有，则千万注意要谨记诚信原则，不能为逃避佣金而私下与卖方签订购房合同，否则将面临违约责任的承担。
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